2004.8.18香港商戴德梁行不動產投資顧問台灣分公司顏炳立總經理--『台灣房地產望春風』

八月份演講餐會
---談『台灣房地產望春風』

　　93年8月18日，很榮幸邀請到香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司顏炳立總經理，題目為『台灣房地產望春風』－低利率時代，挑對就買、就賣，機會不等人。

一.房地產現況說明

不動產市場的變化，從2001年的『資產皆空，自由自在』，經歷2002年的『充滿希望，沒有把握』，在2003年『低價放量，交投熱絡』，一直到2004年『綠蔭盎然，含苞待放』。在低經濟成長率、低稅率、低存／放款利率、低房價、高收益率的經濟情況下，扁政府一直考慮如何降低不動產的持有成本，營造充沛的買氣，以帶動市場活絡，進而帶動台灣整體的內需產業。

　最近，台灣房地產市場成交量明顯放大，北中南三大都會區的房屋買氣有同步上升的跡象，依股市「量先價行」的技術分析角度來看，台灣房市第一隻燕子似乎已經到來。然而，這隻燕子是真的來報春，還是只讓人驚鴻一瞥？

二. 七年循環論已經不管用，房市走多看法仍保守

根據信義房屋的統計，今年第一季房屋的成交量較去年第一季成長了五四‧二％，比去年第四季成長約一成六。其中依信義房屋本身編製的房價指數看，今年第一季台灣地區的房價指數為九○‧五六，與去年第四季比較，已經出現約三％的上漲，其中除了高雄市還呈現微幅下跌的情況外，台北縣市及台中市都出現回升的現象。

從最近的房市表現來看，彷彿讓人感受到一股谷底回升的氣息，但是這一波到底是短線的觸底反彈，還是下一波長線多頭市場的起步，目前業界的看法仍然相當保守。畢竟台灣房市的結構性已然不同於以往，歷史的經驗似乎也無法套在當今的房市上，過去房市七年一循環的說法早在多年前就被打破，如今看到一隻燕子就要樂觀的說是房市的春天到了，也略顯牽強。

從高峰反轉而下的台灣房市過去十年來可以說是每況愈下，前有緊縮的金融政策，後有台糖六萬元一坪的勞工住宅及政府大量興建的國宅，加上八十五年實施建蔽率及容積率政策，導致房地產業者大量搶建，在在使得台灣房市供需嚴重失衡。近幾年台灣各產業大量外移造成的資金及人才流失，更讓原本已經失血嚴重的房市有如雪上加霜。在供給遠大於需求的情況下，全台各地的房價可以說是跌多漲少，尤其是經濟活動較脆弱的中南部郊區房價，跌幅更是驚人。

從九七年亞洲金融風暴發生到去年九一一事件爆發這段期間，可以說是台灣房市最低潮的時期，房地產業者因為財務問題陸續發生跳票倒閉事件。從高雄的長谷、宏總，台中的長億、三采、廣三，到台北的東帝士、國揚、鴻禧等集團都在這波不景氣聲中，中箭落馬。

三.首購和換屋族逢低進場，投資客比重不高

素有火車頭產業之稱的房地產業陷入營運泥沼，其週邊產業如：鋼鐵、玻陶、水泥、電梯等也同樣受到波及，金融業更是首當其衝，呆帳問題的急速惡化，讓金融業的逾放比節節攀高，一場金融風暴隱然浮現。日本泡沫經濟引發的金融危機，對台灣金融業而言，是一個值得借鏡的鮮活例子，對台灣的執政當局而言，如果金融業資產品質持續惡化下去，那麼全民將來要付出的代價肯定相當驚人。因此，如何活絡房地產市場，讓銀行早日脫離高逾放比的泥沼，已成為政府箭在弦上不得不發的政策核心。

因此，不限首購的優惠低利房貸、土增稅減半、外國人獲准投資房地產、資產管理公司 (AMC) 獲准設立及不動產證券化條例的擬訂等，一波波的利多消息不斷出現。這些利多政策也被視為是這波房市交投熱絡的重要因素，其中優惠低利房貸及土增稅減半是居功厥偉，一方面是刺激買家進場，一方面則是激勵賣家出場，有進有出成交量自然放大。

然而，卻有不少的建築商利用政府此一政策利多，在房地產的景氣歷經十多年的大空頭之後，進行解套脫困的動作，趁這一股買氣出現時，將滿手的房地產、股票儘快的變現，手上充滿現金部位，以因應下一次房地產低潮期的來臨。





▲演講者香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司顏炳立總經理


在供給大於需求的情況之下，自用性的需求自八十七年以降四年來，重創國內房地產的大空頭走勢，拜行政院三次合計釋出高達八七○○億元的優惠房貸之賜，消化掉逾廿萬戶餘屋，使得這波倒掉無數營建大亨，凍結數千億元資產的營建業浩劫，今年首次出現復活趨勢。業者自嘲目前仍是無利潤復甦期，未來即使景氣回春，營建業已出現質變，傳統預售屋制度已毫無市場利基可言，取代的是風險控管嚴密、利潤穩定的商業不動產、都會型合建案。

四.餘屋比較容易銷售，銀行貸款意願提高

宏普建設董事長段津華指出，去年最慘的時候，內湖的「湖綠歐」別墅案，最低總價二千萬元以上，不僅一個月賣不到一戶，且買方一出價最多在一五○○至一六○○萬元左右，至少砍掉五○○萬元以上，連賣都不知從何賣起，熬過了今年春節後，無行無市的交投，才由買方市場轉回買賣雙方議價的增溫趨勢，有高達九成以上的回頭客，一看行情下不去，景氣又回溫之後，出手購屋的比例已持續增加中。

宏巨建設董事長鄭欽天表示，去年忍痛依著市場行情、降價求售，大量出脫手中成屋，帳上因此賠了不少錢，但因努力變現後，再轉進大台北區房市，目前手中握有台北市、中和、新店等地個案，總銷售金額在五○億元以上，以最嚴格的成本計算方式，都可因買進土地成本低，維持至少一至二成的獲利，如果當時捨不得賠本賣高價成屋，現在亦無法有充裕的資金流量，投資新的個案。

去年景氣最差時，逆勢推出國內有史以來等級最高的「帝寶」個案，以每坪八十五至一一○萬元的超高天價住宅，總銷金額逾二○○億元，每戶最少一．二億元，多則二．五億元的高價，在景氣寒冬衝擊下，迄今仍無法達到七成銷售率，因此業主宏盛建設無法採取完工比例法入帳，不僅去年發生少見的虧損，今年亦需相當努力。董事長洪國雄表示，與內湖超級個案「帝景」一推出即賣光的熱況實在無法相比。

財務困窘的鴻禧集團五月初，才將來來飯店經營權轉回給國泰蔡辰洋家族。且最具獲利潛力的鴻禧球場、俱樂部，都面臨可能被中信銀等金融機構申請拍賣；而國內最知名的養地大戶宏國集團的中聯信託、希爾頓飯店，亦都在可能被迫轉手。

五.營建業者目前所處階段 營建業者遭遇的困境，使得迄今仍有多數人質疑房地產景氣活了沒！

業者則指出，去年底最難熬的時期，出現為數不少的營建業者，只要個案不錯、財務規劃保障性高，都被銀行列為積極放款的對象，與先前只要是營建案，沒有收縮資金就算不錯了，更別想要借到錢的困境比較，顯示銀行業者亦開始有選擇性的放款出現。因此嚴格來講，目前景氣仍只能算是無利潤復甦期的尾聲，買方仍有精挑細選的空間，業者想要一坪多加五千元都很難，因此業者現仍處於努力銷售餘屋，充實營建資金階段。